近日，记者的朋友圈遭到二手房中介的一批“业主急售”“今日特价房”刷屏。

“性价比最高独栋别墅！带私家温泉，原价3424万，今日特价2700万，单价仅需3.66万！”“捡漏房！业主急售！500万豪装，东二环单价仅售8.3万，小区成交价10万以上，仅卖到今天！”

根据统计局数据显示：6月份，北京二手房价格环比下降1.1%，已经连续两个月成为全国跌幅最大的城市。

在销售量方面，中原地产研究中心统计提供的最新数据表明：北京7月份全月累计二手房住宅签约合计7158套，环比跌幅达到了20%，这一成交量也是2014年6月6464套以来的连续37个月同期最低值，年度同比跌幅达到了70%。

易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉记者，对于价格下降较为明显的房源，关键要看户型和交通。实际上户型偏大的房源，因为总价高，潜在的接盘者就少。相对来说，90平方米以下的户型房源依然是紧俏的，价格下跌幅度不大。而学区房，因为近期管控较为严厉，购房者相对也会比较理性，以观望居多。

二手豪宅价格下半年难有起色

提供豪宅租售服务的丽兹行近期发布的《2017年豪宅市场半年报》显示，今年1-6月份全市高端二手住宅成交1961套，同比下降28.9%，下半年预计高端二手住宅月成交量将维持在200套左右。

丽兹行资深经纪人许女士给记者提供的销售数据显示，上半年高端二手公寓成交1639套，相比去年同期下降30.4%，其中6月份成交240套，相比3月份下降40.15%。“高端二手公寓主要分布于主城区，需求活跃度高。”许女士表示，从高活跃楼盘分布来看，围绕国贸、望京、东直门商务区成交最为活跃。其中，望京的东湖湾、丽都的阳光上东、太阳宫的太阳公元和CBD的新城国际虽然没有往年成交量高，但上半年成交量均破50套。

成交量的下降，对于价格必然会带来一定影响，当前来看，价格停涨，并有小幅下滑。但从各大二手豪宅盘排名来看，与价格关联度最高的还是项目的区位。其中，万柳、金融街商圈的单价最高，因为住宅量少，西部区域总体来说要高于东部区域，价格也依然坚挺。“比如万城华府，被誉为‘城市别墅’，是万柳商圈最高端的项目，目前单价依然在15万元以上。还有金融街商圈的高端代表中海凯旋，200平方米左右户型为主，单价也不低于15万元。”

许女士表示，参考2010年限购政策影响，预计下半年豪宅市场成交价格依然会稳中有降。

“部分业主确实着急出售，所以降价比较明显。”许女士举例，有一个北四环紫玉山庄的业主想出手一套联排别墅，之前这种户型总价绝对不低于3000万元，但最近业主降价至2800万元，只求尽快出手。

此外，总价几千万元的豪宅一次性降价数百万元的现象也屡见不鲜，甚至有之前报价1.2亿元的后海四合院，目前以每周300万元的降价速度屡次刷新底价，截至本周报价7200万元。链家研究院院长杨现领则分析：“对二手豪宅盘而言，一般为高端改善，目前‘认房认贷’加上贷款难使得换房难度变大，下半年成交量可能难有大的起色，价格或还有下跌空间。”

学区房与“老破小”的理性回归

2017年春节过后，北京有不少学区房曾迎来一轮猛涨，多数知名学区房甚至在短时间内上涨了10%以上，其中流传最广的要数西城区胡同里的仅几平方米的“杂物房”，竟挂出单价近30万元的天价。当时有业内人士笑称，单价低于12万元/平方米的，根本都不能算是学区房了。

如今，距离北京开启“3·17”史上最严调控已经过去四个多月，数据显示，北京7月二手房挂牌均价每平方米51299元，与3月最高点的每平方米61326元相比，降幅高达16%，基本已经回落到去年“9·30”政策之前的水平。而降价最厉害的便是之前涨势最凶猛的学区房。

今年3月23日，北京市住建委曾召集链家等北京市十大中介机构负责人，进行集体约谈，明确提出，中介机构和人员不得参与炒房，包括炒作天价房、学区房等，将逢炒必办。

4月，北京市教委发布的《2017义务教育阶段入学工作的意见》提出了“多校划片”原则，这意味着即便买了名校“对应”的学区房，也可能被派到附近的普通学校。其目的是为了让家长降低对购买学区房就能上热门学校的期望值，避免学区房的过度炒作。

记者来到位于中关村的黄庄小区，该小区建于上世纪80年代中期，因拥有中关村一小的学区名额，因此房价常年居高不下，好一些的户型今年初最高单价都在15万元以上，近几个月来价格逐渐回落，均价已经不足12万元。

“这个小区是典型的‘老破小’，不过因为是中关村一小的学区，目前不受多校划片影响，肯定能上中关村一小。”据门店经纪人介绍，5月份至今，该门店已经成交5套黄庄小区房源，目前报价最低的是一套650万元的两居，预期600万元可以拿下。

“出售的大部分业主都是为了换个改善型，600万元的价格在黄庄小区不过是一套50平方米的老房子。”在他看来，目前大概有三成左右的业主着急出手，一方面是想尽快换房，也担心学区房会受到更多政策调整，今后将难出手。

“二手房价格不透明，有很多报价虚高的案例，这不代表市场价。” 中原地产首席分析师张大伟认为，“目前学区房的价格下跌，大部分是报价跌得多，实际成交跌得少，报价并不代表成交价格。但因为成交量暴跌6成，成交周期明显拉长，北京市场连环单比例非常高。因此价格下调比较明显的房源将主要集中在换房客户为了继续买房只能低价处理房源上。”

刚需户型将保持平稳

根据伟业我爱我家集团市场研究院数据统计，2017年上半年北京二手住宅交易中一居室、两居室、三居及以上户型，各占25.9%、52.8%、21.3%，环比2016年下半年分别减少1.3%、增加2%、减少0.7%。整体来看，刚需两居室过半的局面依旧没有改变。从价格上看，上半年两居室单价较三居及以上户型高出1.1%，一居室单价较两居室则又高出了4.5%。

其中，60平方米以下、60~90平方米、90~140平方米、140~200平方米、200平方米以上的住宅各占36.9%、37.1%、20.0%、4.7%、1.3%。可见，上半年二手住宅交易中60平方米以下、60-90平方米占绝对多数。

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析，在北京早期的房地产市场开发中，一居、两居，或是90平方米以下的住宅是市场主力，供应充足的中小户型房源，也成为二手房市场成交的主力。此外，目前北京房价较高，占比更多的资金实力较为有限的普通购房家庭，不管是首次置业，还是首次置业升级，总价较低的中小户型也是首选。“开发较早的商品住宅虽然面积不大，但其位置通常更加靠近市中心，交通、教育、医疗等配套设施更加完善，所以房价也相对较高，跌幅并不明显。”

“90平方米以下的户型的房源依然是紧俏的。”严跃进表示，“不过，对于刚需楼盘来说，交通区位是关键，即潜在的增值空间是考虑的一个内容。”

杨现领同样认可了刚需楼盘将保持价格坚挺的说法。“数据显示，次新房在本轮调控中价格相对坚挺、回调幅度小。但市场整体价格下跌可能会刺激刚需入市，加上纯刚需受调控影响小，下半年二手刚需成交量或有增长、价格或保持平稳。”