在楼市最火爆的2016年，二线城市合肥被称为“房价四小龙”之一，房价涨幅曾经多次位列全国第一。

随后，“史上最严调控令”出台。自去年10月份开始，各方面的统计数据显示，合肥楼市逐渐降温。

近日，合肥一楼盘因降价遭遇业主维权。这让外界十分好奇合肥楼市的现状：降价是个案还是普遍现象？一年时间不到，这个二线楼市的典型样本，在调控的高压下经历了怎样的转变？

降价风波

因降价遭遇业主维权的楼盘，名叫皖新翡翠庄园。

经济观察报记者查询了合肥市物价局网站，网站数据显示，这个位于合肥市肥东县的楼盘从今年1月13日开始备案，至今已经备案5栋房源，分别是3、5、13、15和7号楼。

此前4次的备案均价约为12888元/平方米。8月31日最新备案的7号楼，价格却为11863/平方米。这意味着，同样是跃层房源，此次备案价每平方米平均下降了1025元，以一套100平米的户型计算，新房源降价幅度达到了10万元以上。

9月初，部分业主在皖新翡翠庄园售楼处门口挂起了横幅。对于降价的指责，该项目的解释是，现在买7号楼都需交7—8万的改造费，也就是跃层隔楼板的费用，但此前这个费用购房者可以选择性缴纳，如果缴纳的话只是2.5万。这样算下来，总价其实和此前并没有太大差别。

该项目一名销售人员对记者透露，目前新备案的房源开盘时间还没确定，预计在9月底，“7号楼的价格大概是每平方米卖11500元-13000元不等，具体一房一价。但是跃层的话，均摊下来每个户型的价格大概是9400—9900元不等。具体价格要等开盘时最终确定。”该销售人员说道。

该销售人员强调，即便是按照这个价格购买，购房者也要单独再交改造费用：“七号楼的隔板是整体改造的，因为隔板是赠送的面积，后期肯定要加维修费用。”

资料显示，2016年6月29日，皖新投资集团以942万元/亩竞得店埠镇沿河西路与龙城路交口西北角的肥东FD15-4号商住地，住宅楼面价7064.96元 /平方米，溢价率262.31%。这块高价拿下的地，就是后来的皖新翡翠庄园。

工商信息显示，皖新翡翠庄园的开发商为肥东皖新文化产业投资有限公司，其大股东为皖新文化产业投资（集团）有限公司，另外朗诗集团旗下的南京朗铭地产集团有限公司拥有其10%的股份。“这是亏本在卖。7000元出头的楼面价，一年过去只卖11000元。”一位要求匿名的合肥房地产资深从业者对记者说。

该匿名人士透露，皖新在合肥有多个项目，之所以降价出售其实是限价环境下开发商的无奈之举，“他们在合肥有多个项目。合肥的限价政策是要求全市均价不能超过13000元，他们在高新区还有个地价更高的项目，为了让那个项目卖得更高，在备案的时候只能让翡翠庄园的价格下调一点，从而不拉高平均价。这也是一种高低配。”该人士分析。

合肥楼市现状

皖新翡翠庄园的降价案例，在合肥市场具有普遍性吗？

从明面的数据观察，合肥楼市确实有所降温。合肥365地产家居网数据中心的数据显示，上半年合肥市区共销售了住宅类商品房10707套，环比下跌77.3%。

合肥学院房地产研究所副所长凌斌对经济观察报记者强调，一手房的数据并不能反映真实的楼市情况，“正常的话合肥市区全年成交量能达到8万套，今年真实成交量预计在7万套左右。虽然成交量比去年有所下降，但是我预计不会超过30%。”

二手房市场，合肥部分房产中介称，滨湖板块的降幅最大，多数降幅达到40%—50%，“快到腰斩的价格了”。

这一说法遭到了当地业内的否认。合肥物价局7月中旬表态：从监测数据来看，合肥楼市价格基本保持稳定，一些较高价格的楼盘在备案方面受到限制，房价整体涨幅明显放缓。个别楼盘价格的涨跌，对整个楼市价格的影响十分微弱。从国家大的调控方向来说，保持房地产市场平稳健康发展是核心要求，楼市价格不会大涨也不会大跌。

多位业内人士受访时坦承，今年合肥二手房价格确实有所下降。多次调研合肥楼市的易居研究院副院长杨红旭表示，价格腰斩一说过于夸张，但滨湖板块的二手房确实下跌了，相比高点，估计总体跌10—15%，个别急售房源跌三成左右。

杨红旭认为，作为一个曾经房价涨幅位居全国第一的二线城市，合肥遭遇调控后的降温最为明显。他的论据是，截至2017年7月底，易居研究院监测的80个城市新建商品住宅库存总量显示，合肥新房库存大增47%，排名第一，“楼市持续降温，如今已经疲软了。部分楼盘已经开始滞销了，库存自然大增。”

凌斌认为，判断一个房地产市场是否降温，一个很重要的因素是投资投机性购房比例是否大幅减少。从这个角度看，他认为合肥楼市确实降温了：“去年下半年合肥的投资性购房比例超过40%。调控后，投资投机性购房比例非常小了，基本上都是真正的刚购房需求。”

前述匿名人士则透露，皖新翡翠庄园降价虽然只是个例，但是在合肥市场，开发商鼓励购房者全款买房，也是一种变相降价，其表示，“如果是全款，一个平方米最多给3000元的优惠，很多楼盘都这么做。这样是为了确保资金尽快回笼。”