一直在温州本地创业的苍南人郑女士，今年上半年转移了创业阵地，来到杭州沈半路边的善贤村，开出一家300多平方米的善贤旅馆。算起来，这是她们家的第二家旅馆，郑女士的二妹早两年就已经在杭州文二路上开了一家旅馆。“二妹的旅馆生意一直不错，我们也考察了杭州的不少旅馆，行内人普遍反映，一到周末都快供不应求了，在杭州做这个行业比较有信心。”郑女士说。

像郑女士这样把创业目标定在开旅馆的人，今年确实增加不少。从5月初到现在，本栏目接到的热线中，就有10位准备开旅馆的创业者向我们询问物业信息或咨询开业条件。他们准备开的旅馆都定位在50-120个床位、标准间房价在100-150元之间，也可以说是小型宾馆，位置在市郊或车站一带。开旅馆需要哪些具体条件？前期操作和经营规则是什么？本期主要围绕这一定位的旅馆，为创业者展开调查。

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市场分析

从杭州市公安局的统计显示，到2003年为止，除了星级宾馆之外，杭州市共有2703家旅馆。而在前年年底，这个数字是2373家。上城区今年以来共增加了20多家旅馆。

根据杭州市有关部门统计，今年4月份，杭州市星级宾馆客房出租率为78.32%，同比上升了3个百分点。平均房价为325.85元/间·天，平均每间房每天的收入增加了86.56元，增幅为36.17%。

目前，二星级宾馆的标准间房价大约在250元左右，三星级宾馆标准间房价也在350元左右。在五一黄金周等旅游高峰期，一些三星级宾馆的标准间房价高达四五百元。对于很多在杭州办事的散客来说，无法承受高昂的星级宾馆房价，卫生条件好的中小型旅馆，仍然是他们首选的入住地。到了旺季的周末，杭州各个星级宾馆往往住满了客人，一部分本想在星级宾馆住宿的客源，也流入了中小旅馆。

杭州的中小旅馆入住情况到底如何？我们随机选择了10家不同地段的旅馆进行调查。在调查的旅馆中，全年平均入住率都达到了50%以上，其中有5家旅馆的入住率在70%以上。像西湖边的山和旅馆、武林门的万寿亭旅馆、杭州市中医院旁边的红旗旅馆，入住率都达到了70%-80%。在这几个旅馆里，山和旅馆的标间房价为100-130元，出游学生是主力客人；万寿亭旅馆以普通间为主，房价为60-70元；红旗旅馆的标准间房价是100-130元，客源以医院的病人家属为主。

选址

对中小型旅馆的选址，专业人士建议重点考虑以下四个位置。

一是高校附近。学生族已经成为中小旅馆消费的一个主力群体。像文二路一家旅馆，20个房间，装修布置中等偏下，每间定价是80元。每到周末，周边的学生就会蜂拥而来，看球赛或者聚会等，房间供不应求。旅游旺季的时候，外地大学生成了这里的主力。

学校周边的旅馆，要面对一些农民房改装的简易型旅馆的竞争。高校周边的不少农民房改装成小套住房，比如说，一个80平方米的楼层，可以隔成5个15平方米的小套间，每个套间带一个3平方米的卫生间。这些房子除了长期出租给学生，也有一部分是用来当作临时旅馆的。而且，这些农民房的价格相对正式的旅馆要便宜。

旅馆在面对竞争的时候，势必要增加服务附加值来吸引学生。比如说，在世界杯、欧洲杯开赛期间，推出优惠价，也可以针对球赛都是半夜进行的特点，为住房的学生送点夜宵，在服务细节上打动学生。需要注意的是，受学生寒暑两个长假的影响，高校附近的旅馆一年中会有三个月的淡季。

二是车站附近。这是旅馆最集中的地方。例如汽车东站一带集中了一两百家中小旅馆，可以说是杭州市区中小旅馆最集中的地方。城站火车站、火车东站、汽车南站、北站等也都分布着很多中小型旅馆，并且都能保持稳定的客流。

三是市场附近。把选址地点定在市场附近，比如说灯具市场、建材市场、家具市场等一些中大型的批发市场附近。这些市场一般地处城郊或城乡接合部，在该辖区内往往充当一个物流集散中心的角色，商贸往来频繁，一批经常出差的人就形成较固定的客源。

四是景区附近。相对于上述三个地段，景区附近的旅馆由于绝佳的地理位置，在吸引外来游客上占有优势，但也要支付更高的成本。