用居住功能消化商业库存，这是多年来开发商们驾轻就熟的“擦边球式”玩法。然而突如其来的商住限购停贷政策却让所有人猝不及防。

根据3月26日北京市住建委出台的商办项目调控政策要求：商办项目最小分割单元不得低于500平方米，不得擅自改变为居住等用途。开发企业在建（含在售）商办类项目，不得卖给个人。已出售的二手商办项目出售给个人时，买家资格除了满足住宅限购要求，还需要全额付款。

近日，《中国经营报》记者走访北京最大的“商改住”小区中弘像素发现，这个拥有着近万套商住房源，曾经充满活力的年轻社区几乎在一夜之间，一片萧条。如今，中介门店相继关门，多家餐厅、超市、咖啡馆等也停止营业。

中原地产首席分析师张大伟告诉记者：“在过去几个月，北京商办类物业每月签约都在3000套以上，“3·26”商办限购一个多月来，市场成交量下跌了99%，几乎接近零成交，北京过6万亿元资金被彻底冰封。”

进退两难的“在途单”

“42万定金我都收了，就差网签了！”王女士说，雷厉风行的她万万没有想到在这节骨眼上遇到比她更加雷厉风行的商住限购政策。

“想把手头那套商住房卖了，刚好给学区房攒出个首付。”再过两年，王女士的儿子就要上小学了。尽管对北京要全面限购商住的传言有所耳闻，王女士对自己的行动速度仍颇有信心。

这套位于朝阳区北苑的待售商住房很快吸引了数位购房者前来问津——2013年，王女士以160万元的价格贷款将其购下，为了不受将来可能存在的限购限贷政策的影响，她还“有远见”地用了自己母亲的名义。

成交价格最终敲定在260万元。一位购房者很快与她签订了合同并支付了42万元定金。令人始料未及的是，一道史上最严商住限购政策出台，让王女士和购房者双双傻了眼。购房者失去购房资格加上住建部下令停止网签，这套原本炙手可热的商住房又砸回了王女士自己手里。

“何止是限购，简直就是禁购啊！”如数退还定金之后的王女士暗自分析，自己的这套房子已然成了烫手山芋，出手的希望算是渺茫了。“就算再次放开网签，估计价格也要下降三成左右。”

“3·26”限购停贷政策对北京商住市场的打击立竿见影。根据链家研究院的保守估计，像王女士这种进退两难的“在途单”群体的数量就高达一万单左右。5月9日，链家集团表示，商办门店关闭数量已达44家。

在北京像素，相继有业主降价百万售房未果的消息传出来。另有一些打算在北京像素出租、求租的朋友，因为没有了中介相助，加上如今小区的“违规”房源在大多正规渠道已经无法正常显示，不得不偷偷在地铁口和小区内张贴小广告，或诉诸社交网站等边缘化渠道发布租售信息。

打开豆瓣“北京租房”小组，输入“像素”等关键词可以看到，自3月26日以来一个多月的时间，有关北京像素出租和求租的帖子就高达数百个。其中不难看到一些转移战场的中介的身影。

“销冠”们的尴尬

成熟商住小区的活力正在消失，而对于一些在建在售的商住项目来说，剩下的房源卖不出去，卖出去的又面临着退房的危机。

记者来到位于大兴区南六环内的义和庄地铁附近，这里分布着被称为“支撑义和庄区域发展的三大金刚”——万科天地、泰禾中央广场、恒大未来城3个项目，2015年开盘至今，占地扎营，都欲以Loft产品分得北京商住市场的一杯羹。

然而“3·26”政策出台之后，曾经的销冠，仅今年3月份就售出847套商住房的泰禾中央广场仿佛经历了冰火两重天。尽管这个商业项目在之前宣传中表明可以通燃气、通上下水，有独立厨卫、客厅和卧室，具备一切居住功能……连样板间都装修成了住宅的样子，但一夜之间却成了需要整改的“违规”项目。一个月来，售楼处遭到了上百名业主组织的15次维权退房活动。

在泰禾中央广场售楼中心，售楼员告诉记者，目前该项目已经全面停止网签了，至于什么时候整改、如何整改、何时开放网签都还不清楚。“政策出台之前，本来已经不剩几套了，我只能说已经售出房源我们都会按照和业主合同上的规定来遵守。”（商办项目的合同中注明的房屋功能是商业和办公，并没有写明允许居住。）

在萧条的万科天地的售楼中心，记者同样询问了项目的销售和退房情况。售楼员表示，虽然停止了网签，但项目的所有商住房源早已售罄，只剩下部分底商，目前没有接到任何退房的要求。但通过与购买了该项目的业主沟通后，记者了解到，万科天地的开发商明确态度“可以退房”，并“随时可退”。

记者随即来到仅一墙之隔的恒大未来城售楼中心，该项目此前主打8.4米层高的空中墅式公寓，尽管已经被定义为“违规”并停止了网签，但售楼员依然小心翼翼地避免使用“商住房”类似的字眼，并多次纠正记者：“没有住，项目是商业办公楼。”他透露，商业办公项目停止网签前的售价是6万元/平方米。

超60万套商办物业被影响

在“3·17”后一个月时间，北京接近每天一个政策的角度封堵各种房地产市场炒作空间，当下楼市已经全面降温。

首先，该政策封堵了部分项目意图用500平方米做类别墅产品的可能性，单层500平方米意味着完全不可能再设计出现居住功能的布局。其次，不得预留管线，这相当于封堵了后期修改的可能性，也就使得房企擦边球的可能性降低。再次，擅自改变土地属性的违法行为，将收回土地，同时限制再拿地，调控的严厉程度创下历史新高，对企业的威慑力也将非常大。

据统计，北京二手房市场大约有超过40万套商用类物业（只统计最近10年成交），其中约25万套为商住类物业。新政之下，这些商住房源虽然还可以卖给个人，但必须要符合比购买住宅商品房更加严格的北京限购标准——必须是无房户，且需要全款。

而目前市场库存大约商用类物业高达6万套（其中2.3万套为商住类物业），如今只能出售给企业，而此前个人购买商用物业的比例超过了90%。潜在供应还有超过15万套商办类物业也将受到影响。这意味着本次政策将直接影响至少60万套物业，“所以在这一政策打击下，商办成交量暴跌。”张大伟总结道。

新政之后的商住房该如何处置，人们不得不选择继续观望。就像文章开头提到的王女士，换房的希望变成泡影之后，她不得不继续将房屋出租，以换取每月4000元的租金。

商住开发商们也集体沉默了，记者采访过程中，他们几乎用了相同的口径：“真是不方便说。”