今年，广州零售市场将迎来约54.1万㎡优质零售面积，包括K11、天河万科广场、安华汇、金沙洲永旺梦乐城和流花中心。广州零售市场版图正逐步从核心商圈向外围拓展，依托交通枢纽、居住人口、商务活动而聚集的新兴商圈已初具规模。

不过，也有专家表示，K11等购物中心的到来，实际表现仍有待观察，特别是当前购物中心仍受到刚需影响和地理环境制约，要想“突围”而出，应对的问题不容忽视。

地段制约明显

K11开业时间定在3月31日，这个建筑面积达7万平方米的商业巨头，坐拥花城广场商圈，是今年新商业地产项目中最为引人关注的一个。

但目前不少业界人士对于广州K11能否取得与香港K11、上海K11同样的成功表示怀疑。

“人流淡”一直是花城广场商圈的弊端，广州多个商业巨头都相继在花城广场商圈遭冷遇，包括广百撤出高德置地、广州友谊缩减在西塔的经营面积、花城汇多次调整商业布局，这些除了与巨头本身原因有关，也与商圈自身发展状况有密切关系。

“没有足够的客流支撑，很难让商业体得到真正的红利。”商业分析机构分析师梁荣德认为，花城广场乃至珠江新城，都属于天河CBD商务区，上班族人群聚集，但只限中午和傍晚时分人流较多，晚上下班后，基本无人停留，逛街的人很少，上班日时间，商业体内的客流更是售货员比顾客多，消费时间段很少。他很认同，天河路商圈、北京路商圈、上下九商圈的兴旺，很大程度是庞大的人流量带来的。

另外，花城广场的交通位置并不优越，这也会为新项目带来阻碍。有相类似情况的还有处于金沙洲永旺梦乐城、天河万科广场等项目，由于地处偏远地区，远离市中心，在吸引客流上仍需要较大努力，不过，目前非市中心地区的商业正在兴起，这对于上述购物中心，是很大商机。

不过也有商业专家认为目前判断K11等新购物中心的成败还为时尚早。

“目前K11已经去百货化，K11在上海和香港都取得巨大成功，其负责人郑志刚一直强调的‘生态要深深融入当地文化，不仅仅是业态与品牌布局，也包括建筑设计’也为人津津乐道，随着消费升级和人们对新鲜事物好奇感提升，相信广州K11会继续取得上海和香港那样的优秀业绩。”不过，分析人士也认为，真正的考验是在人们的新鲜感退却后，K11能否成功站稳脚跟，这将考验经营者的智慧，未来还需要较长一段时间观察。

差异化能走多远？

商业界有一个普遍认同的观点，对于一家购物中心来说，再华丽的外表，再轰动的开业最后还是要回到运营的轨道上来，唯有精细化的运营能力才是其成功的保障。K11令人耳目一新的装饰风格，吸引了不少眼球，但华丽外表能吸引多少客流、转化多少营业额，仍是未知之数。

事实上，近几年，广州城区新增的购物中心不断增多。据赢商网统计发现，2018年广州有20座购物中心有开业计划。项目大多位于天河、海珠、番禺、白云、黄埔等城区的城市新兴商圈。

数量增多，竞争也日渐激烈，也让商圈内的商业实体不断求变，走差异化道路，继续向体验化、特色化方面升级改造，探索发展新路径。

其中最为明显的是西塔广州IFC国金天地，在广州友谊缩减了面积后，国金天地着手负一层和四、五楼的改造，引入了大量新品牌时尚餐饮，成功挽救了人气。同时针对上班族的特点，还引入了健身房项目，让上班族在多个时段都可以来这里吃喝玩乐，顺带也提升了广州友谊的人气。近日，其更是引入了华南首家蔚来中心，更是在写字楼引起了一股追捧热潮。

戴德梁行在一份报告中表示，随着广州零售市场不断发展，未来大量新增供应下，市场竞争将日趋激烈，现有优质商业应当加快业态升级和品牌调整的步伐，深耕体验消费，凸显品牌个性，以保持项目的竞争力。

不过，天河城董事长兼总裁黄启宁在日前接受传媒采访时也表示，从长远看，只有地段好、体量足够大、经营定位准确、业态和品牌结构合理、推广和服务工作做得好的购物中心才能存活、才能赚到钱。

记者采访也发现，不少消费者更为看重商场的“实用性”，能否满足自身需求。对于花巧的外表，则不太为意。“广州实体零售刚需不断增长，实体商业不愁无生意做，关键是如何抢占市场、博取消费者的心。”商业分析机构分析师梁荣德说，K11等新项目进入市场，还需要在消费需求上真正满足消费者，这才能在市场上真正立足。

机构分析

核心商圈租金有望保持平稳

据了解，今年，广州将有20座购物中心将“开业”列入日程，商业体量约200万㎡，广州的商业将迎来新一轮扩张升级。

仲量联行表示，2018年广州购物中心新增供应量将比过往历年高。不过，随着需求改善，租金预计将有一定提升空间，特别是积极升级改造的购物中心，多样化的消费体验将提升人流量和销售额。

第一太平戴维斯分析师预计，未来大量零售物业扎堆在白云、番禺等新兴商圈，将导致这些商圈短期内迎来较大的压力。预计2018年核心商圈的空置率和租金都将保持平稳；非核心商圈将明显受到新项目入市影响，空置率因而将有所上升，租金亦将承压。