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北京光彩路菜市场往西的一条新路已经初见雏形。这一条从北京南三环通向南五环的快速路正在加速平整，西面，一片拆迁完的空地停着大量的机动车，几栋农民盖的3层旧楼孤苦伶仃地伫立着。
刘薇(化名)望着空荡荡的大片拆迁地告诉记者，已经拆迁的为石榴庄村的一部分，没拆迁完的，加上往北的“挂账村”(社会治安较乱、群众安全感不高的村庄改造工程，被列入市级挂账整治督办重点)，下半年也将拆迁。
石榴庄村本地村民只有2000户，外来人口却多达3万多人。大量的房东和老租户一起，加入了租房大军。
“下半年这里的房源可能要紧张。”刘薇为石榴庄村民，她显得有些无奈。
根据她的解释，石榴庄村作为北京今年50个挂账需要搬迁的行政村，每户3年给房租3万元，直到新房建成后回迁。而本地2居室的房租价格，目前已经涨到2500元左右。
石榴庄村只是整个北京加快城乡一体化改造的一个缩影。记者获悉，北京未来有227个行政村实施搬迁改造，其中280多万流动人口将另寻新的住处，这将使得未来北京房租可能会继续上升。
拆迁与中介炒作？
记者获悉，今年4月份以后，北京地区的房租上升加快，其中一个重要的原因，与拆迁有关。
以今年3月份开始拆迁的通州区新华大街为例，该地1万多户居民需要寻找住处，使得当地的租房价格快速上升。根据链家地产的报告，通州2居室房租价格3月份是1978元/月，4月份上升到2500元/月，一居室房租价格从3月份的1674元/月上升到1900元/月。
当地一位被拆迁的户主告诉记者，当时给拆迁户的租房补贴是每月1500元，他在新华大街往南2站地的果园找到1700元/月的房子，签了一年。“每月倒贴200元，明年估计要倒贴更多。”在中央某机关工作的李某对记者说。
石榴庄村民刘薇告诉记者，本地拆迁到现在，平房房租没什么大的变动，变动最大的是附近小区楼房的租金。“平房一般是农民工住，房租涨了也没人住，但是小区楼房则不一样，今年水涨船高得厉害。”
记者在附近的房屋中介了解到，本地楼房房租2居室带电器一般在2500元，不带电器2300元，比年初上升了20%。
根据北京市统计局的数据，5月份北京房租价格为2924元/月，比1月份的2675元/月上涨20%，比2月份的2464元/月，上升幅度更大。
因为拆迁的原因，无论是本地房东还是中介，大肆炒作需求增加，使得房租上升。
北京市房协住宅学术委员会委员蔡金水认为，房租租金上涨是因为原来的炒房团在二手房价格下降的情况下，将目光转向租赁市场。“中介对于租金上涨起着比较恶劣的作用。”
记者获悉，很多中介将房东的房屋租得后，开始做二手房东，赚取更大的佣金和利润收入。
北京常住人口增加？
根据统计局的数字，5月份，北京房屋销售价格环比下降0.1%，二手住宅交易价格环比下降1.6%。其中，普通住宅类交易价格环比下降1.7%。但是北京5月份房租价格却比4月份上升55元，达到2924元。
租房住的中央机关人士黄大伟告诉记者，房价下降，房租上升，根本原因与总需求过大有关，现在无论是农民工，还是大学生及外地白领，每年在京人数都在增加。近期国家调控政策，放大了房租上升的空间，“原先是短期租房的，要买房的，现在变成长租了。”
这个说法有一定的数据支持。北京统计局公布，1-5月，15家被调查单位住宅租赁成交71993套，523.4万平方米，其中5月份成交17951套，123.9万平方米，分别比上月增长19.7%和15.8%。
不过，到底有多少买房需求转为租房需求，以及新增多少租房需求，仍是个谜。
以毕业大学生为例，记者从多个高校了解到，今年外地籍学生留京的倾向大为减少，原因是北京对于学历的要求等更加严格。同时今年北京总的毕业生人数与去年差别不大。
根据统计，北京去年的常住人口是1695万，比前年增加62万，是近年来增加人数最多的一年。
不过，也有判断认为，房租的炒作已经到了头。北京中原地产市场研究部总监张大伟认为，近期炒作过大的房租需求已经降温。“租金跳涨后，我们调查房主上涨原因，最多的回答是‘有人给我电话，说原来2000的房可以2500，我当然要涨’，‘报纸上都说涨20%了，我涨的算少了’。” 张大伟说。
在他看来，屋主涨价并不一定是出自本意：“更换房客可会造成房屋的空置期，装修更换家具等也会再次付出出租成本。”
到了6月中下旬，租赁价格在年内首次出现了下调。数据显示，6月中下旬均价为2765元每月，相比6月初下调2.8%。而且空置时间也明显拉长，相比去年底的年平均空置5天，目前的空置时间已经达到了13天，特别是租金超过4000的房源，空置期已经超过20天。
